Immer mehr Vermieter in Los Angeles wandeln Büros in Wohnungen um

Texaco hat nie Dinge im kleinen Maßstab gemacht.

Als der texanische Ölriese in den 1950er Jahren ein westliches Hauptquartier brauchte, wandte er sich an den bekannten Architekten Welton Becket, der Wahrzeichen von LA entwarf, darunter das Capitol Records-Gebäude in Hollywood und den Dorothy Chandler Pavilion in der Innenstadt.

Becket schuf ein großes Hochhaus in Form eines T (vom Himmel aus gesehen) für einen Platz am Wilshire Boulevard, der berühmten Durchgangsstraße von Los Angeles. Es befand sich neben dem damaligen Ambassador Hotel, einem der exklusivsten Gasthäuser der Stadt, in dessen legendärem Nachtclub Cocoanut Grove sich Prominente tummelten.

Man kann sich kaum vorstellen, was Büroarbeiter aus der „Mad Men“-Ära heute von diesem Ort halten würden.

Das als Crosby bekannte Gebäude verfügt über Annehmlichkeiten wie einen Swimmingpool auf dem Dach mit Cabanas, ein Fitnesscenter, Feuerstellen und einen Karaoke-Raum. Die monatlichen Mieten beginnen bei etwa 2.250 US-Dollar und erreichen für ein Penthouse 6.500 US-Dollar.

Das ehemalige Texaco-Hochhaus ist Teil einer landesweiten Initiative zur Umwandlung alter Bürogebäude in Wohngebäude, da die Nachfrage nach Wohnraum an vielen Standorten den Bedarf an Büros übersteigt.

Die Umwandlung alter Bürogebäude in Wohnungen oder Eigentumswohnungen ist keineswegs neu. Da sich Unternehmen jedoch permanent auf Fernarbeit einstellen, hat die Erwartung einer Kürzung der Büromieten bei Vermietern neues Interesse an einer Umnutzung ihrer Gebäude in den kommenden Jahren geweckt.

Die meisten haben noch nicht gehandelt, da die Gesamtnachfrage nach Büroflächen angesichts des Rückgangs von COVID-19 noch nicht ermittelt wurde, aber es gibt zahlreiche Kandidaten für eine Umwandlung.

Die Denkfabrik Rand Corp. identifizierte in einer Märzstudie 2.300 ungenutzte Büro- und Hotelimmobilien im Los Angeles County, die in Wohnraum umgewandelt werden könnten. Bei den meisten davon handelt es sich um ältere Bürogebäude mit großen Teilen ungemieteter Fläche.

Wenn alle ungenutzten Gebäude in Wohnraum umgewandelt würden, kämen bis zu 113.000 Einheiten hinzu, sagte Rand, etwa 9 bis 14 % des Wohnraums, den Los Angeles County in den nächsten acht Jahren produzieren muss, um die Nachfrage zu decken.

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Saks Fifth Avenue, eines der berühmtesten Kaufhäuser in Beverly Hills, soll umziehen, um einem gemischt genutzten Komplex Platz zu machen, der einen ruhigen Abschnitt des Wilshire Boulevard in der Nähe des Rodeo Drive beleben könnte.

In einigen Vierteln wie der Innenstadt von L.A. und Koreatown, wo das Crosby steht, wimmelt es von hohen, in die Jahre gekommenen Bürotürmen, die sich für den Wohnungsbau eignen, aber viele andere Kandidaten seien weniger offensichtlich, sagte die Architektin Karin Liljegren.

Sie hat sich auf Umbauten spezialisiert und ist fasziniert von dem, was sie beim Fahren durch LA sieht

„Es gibt überall Möglichkeiten“, sagte Liljegren, etwa kleine Bürogebäude in weniger befahrenen Straßen. „Es ist einfach so, dass die Leute keine Vision haben.“

Zu denjenigen, die Umbauten in großem Umfang übernommen haben, gehören Jaime und Garrett Lee, zwei Anführer des von ihrem Vater David Lee gegründeten Immobilienimperiums Jamison. Der ältere Lee ist ein Internist und Einwanderer aus Südkorea, der heruntergekommene Bürohochhäuser in Koreatown aufgekauft hat, nachdem der Bürgeraufstand in Los Angeles 1992 ihre Werte geschwächt hatte.

Anschließend erwarb er viele weitere große Gewerbegebäude im Raum Los Angeles und wurde einer der größten Gewerbevermieter der Region. Später expandierte er in die Entwicklung neuer Wohnprojekte, darunter die luxuriösen Circa-Apartments in der Innenstadt und Kurve on Wilshire in der Nähe von Koreatown.

Im Jahr 2013 nutzte Jamison einen seiner Bürotürme, den ehemaligen Hauptsitz von US Borax am Wilshire Boulevard aus dem Jahr 1963, um. Als einen der Gründe nannte Borax die steigende Kriminalität und zog Anfang der 1990er Jahre nach Valencia Das Gebäude war in den folgenden Jahren für Geschäftsmieter kein großer Anziehungspunkt.

Es wurde jedoch auch von Welton Becket entworfen und befindet sich gegenüber dem Art-Déco-Kaufhaus Bullocks Wilshire, einem Wahrzeichen des Hauses, in dem sich heute die Southwestern Law School befindet. Jamison baute das ehemalige Borax-Gebäude in 127 Wohnungen um.

„Zu unserer großen Überraschung“, sagte Jaime Lee, „haben wir sie alle innerhalb von drei Monaten vermietet.“

Das Westmore, wie das Borax-Gebäude heute genannt wird, sei schnell an Jurastudenten, junge Berufstätige und einige Rentner vermietet worden, sagte Jaime Lee. „Wir dachten, wir wären auf der Spur.“

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Die Zahl der zur Miete verfügbaren Wohnungen im LA County ist so niedrig wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr. Der boomende Arbeitsmarkt hilft nicht.

Jamison hatte den Vorteil, Gebäude in einem Teil der Stadt zu besitzen, der sich wirtschaftlich erholte, was zum großen Teil auf die Expansion koreanisch-amerikanischer Unternehmen und Einwohner zurückzuführen war, die einen zentralen Teil der Stadt übernommen hatten, der von Unternehmensentscheidungsträgern und langjährigen weißen Bewohnern zurückgelassen wurde.

Büros im Stadtteil Wilshire gerieten in den letzten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts bei den Wirtschaftsführern der Stadt in Ungnade, da viele in neuere Gebäude in anderen Teilen der Stadt zogen. Texaco, das später von Chevron Corp. übernommen wurde, kündigte 1985 an, das Grundstück zu verkaufen und in einen neuen Wolkenkratzer in Universal City umzuziehen.

Im Jahr 2013 erregte die Vielfältigkeit der Gegend positive Aufmerksamkeit bei einem jüngeren Publikum, das nicht durch unangenehme Eindrücke aus der Vergangenheit belastet war. Ein Fernsehbeitrag über die lokale Küche des beliebten Kochs Anthony Bourdain in diesem Jahr trug dazu bei, den Ruf des Viertels als angesagter Ort zu festigen, sagte Jaime Lee.

„Koreatown wurde zu einer Sache“, sagte sie. Und: „Ein kreatives, lebendiges Viertel braucht mehr Wohnraum.“

Bisher hat Jamison sieben Bürogebäude mit insgesamt mehr als 1.200 Wohneinheiten zu Wohnzwecken umgebaut, von denen fast alle vermietet sind. Weitere Umgestaltungen sind in Arbeit.

„Wir sind vielleicht schon zur Hälfte damit fertig“, anpassungsfähige Jamison-Gebäude umzuwandeln, sagte Jaime Lee.

Obwohl es Millionen von Dollar kosten kann, ein Bürohochhaus in Wohnungen umzuwandeln, ist es billiger als der Bau eines neuen Gebäudes von Grund auf. Auch ehemalige Bürogebäude verfügen in der Regel über ausreichend Parkplätze und andere große Flächen, die einer neuen Nutzung zugeführt werden können.

Bürogebäude werden typischerweise mit großen unterirdischen Kesseln und Kältemaschinen beheizt und gekühlt, sagte Garrett Lee. Durch die Verlegung der Klimatechnik und der Ingenieurbüros auf das Dach, wie es bei Wohngebäuden üblich ist, steht mehr Raum für andere Nutzungen zur Verfügung. Jamison ist in Fitnessstudios, Golfsimulatoren, Basketballplätzen, Tanzstudios und Karaoke-Räumen vorbeigekommen.

Jamison hat in ehemaligen Büros Platz gefunden, um Co-Working-Räume, Gemeinschaftsräume zur Erholung und große Theater einzurichten. Es gibt Dachterrassen und Schwimmbäder sowie Putting Greens und Hundewaschstationen.

Das Unternehmen werde weiterhin Büros in Wohnungen umwandeln, je nach Marktnachfrage, sagte Jaime Lee, aber Jamison rechnet weiterhin mit einer Erholung des Büromietmarkts.

„Wir haben immer noch große Hoffnungen, dass irgendwann ein großer Teil der Büroangestellten zurückkommt“, sagte sie. „Da werden wir nicht aufgeben.“

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Von zu Hause aus arbeiten ist der Wunsch vieler Arbeitnehmer. Aber Arbeitgeber möchten Sie trotzdem wieder im Büro haben

Liljegren, Gründerin des Architekturbüros Omgivning, ist skeptischer hinsichtlich der Aussichten von Bürovermietern, wenn Unternehmen sich auf Fernarbeit einstellen.

„Der Leerstand nimmt nur zu“, sagte sie. „Wir fangen gerade erst an, es zu erkennen.“

Beobachter der Immobilienbranche sind sich darüber einig, dass viele Unternehmen den schwachen Büromietmarkt nutzen, um in neuere oder schönere Viertel zu ziehen. Ein großer Teil des leeren Raums, den sie hinterlassen, befindet sich in älteren Gebäuden, die möglicherweise am besten als Wohnraum genutzt werden könnten.

LA erlebte erstmals vor zwei Jahrzehnten eine Welle von Umbauten, als die Stadt 1999 eine Verordnung zur adaptiven Wiederverwendung verabschiedete, die es gemäß den städtischen Vorschriften einfacher machte, Büros in Wohnungen oder Hotels umzuwandeln. Das Ergebnis seien rund 15.000 Wohneinheiten, sagte Liljegren. „Es war sehr erfolgreich.“

Diese Verordnung konzentrierte sich auf jahrhundertealte Gebäude im historischen Kern der Innenstadt, aber ein neuer Gemeindeplan namens DTLA 2040, der kurz vor der Verabschiedung steht, würde den Bau von Wohnungen in der Innenstadt, einschließlich der Umwandlung von Immobilien, erleichtern. Im Juni stellten Staatsbeamte 400 Millionen US-Dollar bereit, um Entwicklern Anreize zu bieten, Büros in den nächsten zwei Jahren in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln.

Solche Aktionen bereiten den Weg für einen Anstieg der Conversions, sagte Liljegren.

„Jetzt, da wir die Corona-Krise überwunden haben, sehen wir eine deutlich geringere Nachfrage nach Gewerbeflächen, während die Arbeiten in Bezug auf Politik und Finanzierung bereits Fortschritte gemacht haben.“

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Das neueste Projekt des Architekten Frank Gehry wird in der Innenstadt von Los Angeles eröffnet.

Die Umwandlung eines bestehenden Gebäudes in eine neue Nutzung sei ökologisch nachhaltiger als der Bau eines neuen, aber der Preis für den Erwerb von Bürogebäuden könne ein Hindernis für die Umwandlung darstellen, sagte Rand. In Stadtteilen mit hohen Immobilienwerten wie West Los Angeles ist es für Bauträger schwierig, sich den Kauf eines Bürogebäudes zu leisten, die Kosten für die Umwandlung in Wohnraum zu zahlen und dann ausreichend hohe Mieten zu erzielen, um einen Gewinn zu erzielen.

Die Innenstadt von Los Angeles, der älteste Büromarkt der Stadt, bietet weitere Möglichkeiten. Fast ein Drittel der 37.000 neuen Wohneinheiten, die seit Beginn der Renaissance der Wohnimmobilien in der Innenstadt im Jahr 2000 entstanden sind, wurden durch die adaptive Umnutzung größtenteils alter Bürogebäude geschaffen.

„Adaptive Wiederverwendung hat die Innenstadt verändert“, sagte Nick Griffin, Geschäftsführer des Los Angeles Downtown Center Business Improvement District.

Die Ankunft Tausender Einwohner veränderte den Charakter der Innenstadt von LA, die im späten 20. Jahrhundert hauptsächlich als 9-to-5-Büroviertel mit spärlichem Nachtleben, wenigen nennenswerten Restaurants und keinen Lebensmittelgeschäften existierte.

Seit Beginn der Pandemie hat sich die Bevölkerungsdynamik in der Innenstadt erneut verschoben. Die Auslastung der Wohngebäude in der Innenstadt ist stabil geblieben und hat sogar zugenommen, als neue Einheiten auf den Markt kamen, aber die großen Bürotürme, die für Angestellte gebaut wurden, blieben hartnäckig unterbevölkert.

Das Verschwinden Hunderttausender täglicher Büroangestellter war ein schwerer Schlag für Restaurants und andere Unternehmen, die sie bedienen. Nach Angaben von Kastle Systems, einem Unternehmen, das von vielen Unternehmen genutzte Schlüsselkarten-Zutrittssysteme bereitstellt und die Muster des Kartendurchzugs von Mitarbeitern verfolgt, liegt die durchschnittliche Bürobevölkerung in Los Angeles bei etwa 43 % des Wertes vor COVID-19.

Der anhaltende Rückgang der Zahl der Menschen, die das Büro betreten, um aus der Ferne zu arbeiten, hat zu Spekulationen geführt, dass Unternehmen in Zukunft weniger Flächen vermieten werden, was dazu führen wird, dass mehr Bürovermieter ihre Gebäude verkaufen oder in Wohnraum umwandeln. Viele Vermieter wie die Lees hegen die Hoffnung, dass die große Rückkehr ins Büro, wie verzögert sie auch sein mag, immer noch bevorsteht – auch wenn Fernarbeit weiterhin Teil des Plans ist.

Wenn mehr Bürogebäude zu Wohnzwecken umgebaut würden, wäre das keine schlechte Sache für die Innenstadt, sagte Griffin. Ein höherer Anteil an Bewohnern und die damit einhergehende Aktivität könnten die verbleibenden Büros attraktiver machen, wenn sich der Finanzkern der Innenstadt eher wie ein Viertel mit Energie und aktivem Straßenleben anfühlt.

Gebäudeeigentümer würden tun, was sie tun müssten, um Geld zu verdienen, sagte er.

„Denken Sie daran, dass sich Bürobezirke wie die Innenstadt schon seit langem mit der Zeit und dem Markt weiterentwickeln“, sagte Griffin. „Wenn Sie einen Mangel an Wohnraum und ein Überangebot an Büroflächen feststellen, werden die Chancen genutzt, diese Märkte ins Gleichgewicht zu bringen.“ ."

Obwohl in den letzten Jahren Tausende von Wohnungen hinzugekommen seien, seien die Einheiten in der Innenstadt durchweg zu etwa 95 % belegt und es könnten noch viele weitere hinzugefügt werden, ohne den Markt zu übersättigen, sagte er.

Die Gegend um Los Angeles sei „erheblich unterversorgt“ mit Wohnraum, sagte er, und es gebe nur wenige Gebiete außerhalb der Innenstadt, in denen Entwickler im großen Stil bauen könnten.

„Diese Dynamik wird sich so schnell nicht ändern“, sagte er. „Angesichts dieser Faktoren wäre es schwierig, die Innenstadt zu überbauen.“

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